Victor Garcia
El mercado de bienes raíces se ha consolidado como una caja de resonancia de la realidad económica regional. Así lo describe Marcos Herrera, director de Inmoup ( inmoup.com.ar), el portal inmobiliario líder de Mendoza y la región de Cuyo. A través de los datos sistemáticos publicados por el Observatorio Inmoup (inmoup.com.ar/observatorio), el comportamiento de las publicaciones de inmuebles comerciales permite diagnosticar con precisión el estado del consumo minorista, la producción y las decisiones de inversión en las provincias cuyanas.
El relevamiento del Observatorio se estructuró mediante una metodología de cortes temporales en la base de datos —fotografías estadísticas tomadas a mediados de mes entre junio de 2025 y octubre de 2026—. La conclusión central de este monitoreo evidencia una marcada divergencia estructural: mientras el sector comercial minorista atraviesa un fuerte estancamiento que triplicó la oferta de locales vacíos, la actividad industrial y logística traccionada por la minería y la energía empuja una dinámica opuesta en el mercado de galpones y depósitos.
Locales comerciales: Triplicación de la oferta, alta rotación y precios en baja real
En Mendoza, provincia que concentra la mayor cantidad de avisos por densidad poblacional y económica, el stock disponible para alquiler pasó de 151 propiedades al 30 de junio de 2025 a 358 locales al 22 de octubre de 2026. La progresión temporal muestra que el crecimiento no respondió a un hecho puntual, sino a un aumento constante y sostenido de vacancia:
• Junio de 2025: 151 locales publicados en alquiler.
• Diciembre de 2025: 204 locales publicados.
• Mayo de 2026: 299 locales publicados.
• Octubre de 2026: 358 locales publicados.
En contraposición a la explosión del mercado de alquileres, el segmento de venta de locales comerciales en Mendoza mostró una evolución sensiblemente más acotada: creció solo un 13,7%, pasando de 278 a 316 unidades en cartera. Esta brecha confirma que los propietarios buscan activamente colocar sus inmuebles en renta ante la falta de compradores, acumulando stock vacante.
El comportamiento en San Juan y San Luis
La tendencia al alza se replicó en el resto de las provincias de la región. En San Juan, la oferta de locales en alquiler saltó de 12 publicaciones en junio de 2025 a 75 en octubre de 2026, representando una suba porcentual del 525%. Por su parte, en San Luis, la oferta se elevó de 7 a 20 locales, lo que implicó un alza del 186%. Aunque Marcos Herrera aclara que al partir de bases iniciales reducidas los porcentajes deben ser interpretados con cautela, la dirección del fenómeno es idéntica en todo Cuyo.
Esta masiva sobreoferta tuvo un impacto directo en los valores de arrendamiento: la imposibilidad de conseguir inquilinos forzó un ajuste en los precios pactados. Como consecuencia directa, los aumentos de los alquileres comerciales se ubicaron por debajo de la tasa de inflación, abaratando los cánones en términos reales. A esto se suma un acortamiento en la vida útil de los comercios minoristas y una acelerada rotación de inquilinos en las principales arterias comerciales de los centros urbanos.
Galpones y depósitos: dinámica opuesta impulsada por la minería y la logística
El análisis del Observatorio Inmoup detectó un comportamiento contrapuesto en el mercado de superficies industriales y de almacenamiento. A diferencia de los locales comerciales, el segmento de galpones y depósitos exhibe una menor cantidad de avisos publicados y un firme incremento en los precios de alquiler. La rápida rotación de estos inmuebles hace que las ofertas permanezcan poco tiempo visibles en el portal debido a la inmediata absorción por parte de la demanda.
Este fenómeno se encuentra traccionado por dos sectores estratégicos: el desarrollo minero-logístico y las empresas de servicios petroleros. En San Juan, el impulso de la actividad minera de gran escala genera una demanda extraordinaria de galpones para la instalación de proveedores y logística de proyectos, alterando el uso tradicional del suelo agrícola e industrial. De forma simultánea, Mendoza experimenta una alta absorción de galpones por la sinergia directa entre la actividad minera sanjuanina, el desarrollo energético en el sur mendocino y los servicios vinculados a Vaca Muerta en Neuquén. En cambio en San Juan la demanda y la construcción de galpones se da con fuerza para satisfacer las necedades del sector de proveedores mineros que viene a instalarse a la provincia.
La demanda de viviendas Premium por ejecutivos
Sin embargo, el mercado local enfrenta un marcado cuello de botella debido a la falta de desarrollos habitacionales con el estándar requerido. Frente a este escenario, referentes del sector inmobiliario advierten sobre la necesidad urgente de acelerar la edificación de viviendas de calidad en San Juan («empecemos a pegar ladrillos en San Juan porque si no toda esta gente se va a vivir a Mendoza»), dijo un desarrollador inmobiliario sanjuanino, ya que la lentitud en la construcción de este tipo de proyectos arriesga la fuga de residencia y consumo hacia la provincia vecina.
Análisis económico: Desconexión entre el consumo interno y la demanda industrial
• Depresión del mercado interno y caída del salario real: La proliferación de locales comerciales desocupados responde al estancamiento del consumo masivo y a la pérdida del poder adquisitivo de los salarios frente al costo de vida. La incapacidad de la demanda de volcarse al comercio minorista acorta la supervivencia de los negocios y paraliza la rentabilidad del sector.
• Tracción de capitales extractivos y de servicios clave: En la vereda opuesta, las actividades de gran escala (minería, petróleo, logística y agroindustrias de exportación como ajo, papa y pistacho) operan con dinámicas de inversión de capital intensivo. Estas industrias requieren infraestructura física acelerada, generando escasez de galpones y presionando al alza las tarifas corporativas.
• Impacto colateral en el mercado habitacional de San Juan: El auge extractivo empieza a derramarse sobre la demanda de viviendas de nivel jerárquico (casas en barrios privados) para ejecutivos que arriban a la provincia. Ante la lentitud del desarrollo inmobiliario local para responder a este segmento —donde la falta de oferta adecuada ha llevado incluso a familias de ejecutivos a radicarse provisionalmente en Mendoza—, Herrera advierte sobre el desafío de tomar el espejo del desarrollo petrolero en Neuquén. Para San Juan, el gran reto de política económica y urbana será acelerar el desarrollo edilicio privado para no encarecer el alquiler tradicional ni generar cinturones de rezago en la periferia de las zonas de mayor expansión.
